控规大调整背后，究竟有何深意？近日，南京多区土地规划迎来密集调整。

上半年以来，南京各区资规部门频繁发布规划调整批前公告，一大批土地或者拟改变用地性质、或者拟调整容积率和建筑限高等。其中涉及区块，包括——

河西中奥体东绿博园宅地 河西中海玥花园附近宅地 仙林湖老年公寓变低密住宅 江宁上秦淮科研用地变宅地 江宁百家湖湖北住宅面积增大 江宁东山商业用地改商住混合 商办用地改商业用地 增加幼托用地辐射半径 增加沿线公园绿化 ……

这批土地规划调整，除了可以增加主城住宅供应——常规商品房、自然生态环境优渥的二线低密改善，此外还包括部分区块滨水商业开发、教育用地等城市更新/基础配套的完善。

(资料图)

值得关注的，这批土地多数已列入资规部门下半年市区供地计划。此次调整背后，不仅让人联想到，7月以来，南京陆续发布了多条涉及城市更新相关的一系列红头文件。

城市更新涉及拆迁、基建、就业发展等多个行业，社火意义重大。落到房地产市场，将是释放土地价值、增加土储和提升区域活力的重要途径，也会影响未来城市发展格局。

01.

容积率2.2 限高80m

河西中新增大体量宅地

近日，南京市规划和自然资源局发布《河西新城区中部地区控制性详细规划》MCe030-01规划管理单元图则修改 (公众意见征询)，MCe030-01-08地块用地性质由Rb商住混合用地变更为R2二类居住用地，容积率<2.2，用地面积为7.21 公顷。

拟变更地块位置优越，紧靠地铁10号线与在建的地铁9号线一期换乘站“绿博园站”，西侧为绿博园，南侧为上新河初级中学，东侧为奥体新城青桐园，北侧为空地，目前现状主要为临时施工场地和空地。

本次规划修改前MCe030-01-08 地块为 Rb 商住混合用地，用地面积为 7.71 公顷，容积率≤5.0，控制高度未赋值，绿地率>30%，建筑密度<40%;MCe030-01-11地块为 G1 公园绿地，用地面积为 0.68 公顷。

规划修改后MCe030-01-08 地块为R2 二类居住用地，用地面积为7.21 公顷，容积率<2.2，建筑密度<25%，控制高度≤80m，其余指标不变；MCe030-01-11 地块公园绿地用地面积为 1.17 公顷，其余指标不变。

调整后，容积率2.2，限高80米，明确了公园绿地面积，按照容积率和建筑限高看，后期大概率会建小高层+洋房住宅。目前周边暂无新房在售，附近二手房挂牌均价在6.5-7万/㎡。

02.

河西中新增2幅mini宅地

其中一幅将于本月25日竞价

确切地说，拟调整用地指标的海玥附近这两幅地块，出让面积都不大。

其中07地块（即2023G42）将于本月25日出让，起拍楼面价：37533元/㎡，最高楼面限价：42943元/㎡。

传闻上海建工（有望打造海玥花园二期）、万科（旗下高端产品系）这两家房企拿地意向度较高。

具体来看：

①MCe030-09地块

09-07、08地块，位于怡康街与黄山路交叉口东南侧，用地面积约4.77公顷。现状主要为临时停车场、汽车维修和苏建艳阳居小区。

地块西侧为天成苑，东侧为腾达雅苑，南侧为临时工棚，北侧为虹苑新寓。

其中09-07地块，原本为S41公共交通场站用地，用地面积约0.75公顷；

本次规划修改后，09-07地块为R21二类住宅用地，用地面积为1.85公顷，容积率≤ 2.4，建筑密度≤ 22%，控制高度≤ 80米，绿地率≥35%；将于8月25日竞价出让。

09-08地块为R2二类居住用地，用地面积为2.92公顷，其他指标保持不变。出让时间待定。

②MCe030-13-02地块

13-02地块位于兴隆大街与泰山路交叉口西南侧，用地面积约6.31公顷。现状主要为建邺区涉案车辆保管站及舜天产业园。

地块西侧为临时工棚，东侧为江苏中烟南京卷烟厂，南侧为金梦都宾馆，北侧为新都市产业园。

13-02地块规划修改后为R2二类居住用地，用地面积为5.5公顷，其他指标不变。

该地块周边还有一些厂房未搬迁，具体出让时间待定。

目前河西中开发接近尾声，宅地本就稀缺，如今这两幅宅地的出现，容积率控制在2.4，不算高，预计会打造18层及以下小高层，做大面积改善。

03.

仙林湖老年公寓用地改低密宅地

容积率1.2 两幅地紧邻高科豪宅

出于进一步提升仙林湖整体居住品质、提高医院周边用地配套开发考虑，资规部门拟对仙林湖南侧省中医院旁的老年公寓用地作规划调整。

规划调整将15-17老年公寓用地，拆分成15-17和15-31两幅的二类居住用地，地块东侧沿华佗路增加了10米宽街旁边绿地。

修改后15-17用地面积3.08公顷；15-31用地面积3.11公顷，绿地率≥30%，容积率均为1.2，建筑高度18米

值得一提的是，这两幅地，容积率指标与高科紫星堂一致，且两幅地就紧靠高科紫星堂，2幅宅地基本可以提前锁定千万级平墅改善。

仙林自然环境优渥，依山傍水，人文氛围浓厚，低密度改善需求强烈，无论是早前高科紫薇堂还是复地大鱼VILLA，市场反响都不错，这两幅低密宅地入市，将进一步提升板块高端改善的供给。

04.

江宁核心区三大区域控规调整

减少上商办增加幼儿园、涉宅供应

此次调整涉及江宁核心区、上秦淮云台山河以北新增宅地，而之前经常抱怨的核心区没地没新房，现在百家湖片区一住宅用地面积直接增加！

1、江宁核心区宅地扩大，学校、绿地增加。

①杨家圩-东山一带控规调整

修改的地块，一幅靠近江宁热盘朗诗玲珑新亭，本来的宅地，分出来一块给幼托用地；另外一幅靠近仁恒金融城G93，58—10地块由商业用地调整为商住混合用地（Rb）。

具体来看：

拟调整地块分为南北2处，北侧地块位于江宁东山（地块1），东至竹山路、南至竹新路、西至骆村路、北至翠园路，面积约4.09公顷；南侧地块靠近杨家圩仁恒金融城G93（地块2），东至兴宁路、南至金山路，面积约0.68公顷。

调整内容：

➡增加幼儿园服务半径（近朗诗玲珑新亭）

将规划兴宁路以西、金山路以北幼儿园调整至竹山路以西、竹新路以北，用地面积约0.81公顷，容积率≤1.0、建筑密度≤35％、建筑高度≤15米、绿地率≥30％，班级数不变。在控制条文中明确：“地块南侧需沿竹新路设置连续的公共开敞空间，并与竹新路儿童友好街区一体化设计。”

➡减少商办用地（近杨家圩仁恒金融城G93）

将62—11地块规划用地性质调整为商业用地（B1），用地面积不变，容积率≤1.2、建筑密度≤50％、建筑高度≤24米、绿地率≥20％；尊重现状，将58—10地块调整为商住混合用地（Rb），并结合地籍权属优化地块边界。

值得注意的是，这幅地块就是仁恒G93地块，其中将62—11地块规划用地性质调整为商业用地(B1)。

当时公示图规划调整的位置显示的是商办用地， 此次直接修改为商业用地，建筑高度≤15米， 预计未来是不高于5层商业。

这对于仁恒G93地块住宅是一个大利好，按照原规划商办用地的高度肯定会比商业高，未来对住宅肯定会有一定的影响。

此次改为商业用地，未来仁恒G93地块的A2栋楼的视野会相当不错。

➡百家湖硅巷宅地面积扩大，工厂用地调整。

从修改前来看，地块附近原本有一些闲置厂房，修改后，住宅面积明显增大。

拟修改地块位于江宁区百家湖片区西北侧，通淮街以东、利源路以西、秦淮路以南、胜利路以北，用地面积约14.09 公顷。

修改方案：

将原 07-01 地块二类居住用地(R2) 调整至董村路以北、利源路以西用地，面积 3.20 公顷，容积率≤1.1，建筑高度≤15m，相比于调整前，住宅用地面积增加1.14公顷。 将 06-10 地块小学用地(A33a）向西微调，调整至通淮街以东、董村路以北，用地面积 5.59 公顷；将 06-05 地块幼托用地 (Rax) 调整至小学东南侧，用地面积0.60 公顷。 将原 06-04 地块居住社区中心用地 (Aa) 调整至通准街以东、董村路以南，用地面积 1.69 公顷；将原 07-02 地块基层社区中心用地 (Rc) 调整至居住社区中心北侧，用地面积 0.30 公顷，结合社区中心规划设置 1 处综合公园用地 (G1a)，用地面积 0.70 公顷。 优化道路交通，将胜太四路西延至通准街，取消胜太二路胜太四路至董村路段，并优化沿线用地边界。 根据相关规范要求，微调 06-06 地块加油加气站用地(B41)位置，同步微调相邻 科研设计用地 (B29a)和 公园绿地 (G1) 用地边界。

调整后，区域内将拆分为两幅宅地，北侧是5月象屿拿下的G16地块（即象屿华发铂萃云湾），预计9、10月份上市；南侧是2023G44地块，将于8月25日公开竞价。 起拍楼面价： 18535 元/㎡， 最高楼面限价： 21121 元/㎡。

上半年以来，江宁核心区关注度增加，先有象屿13轮竞价触顶，以摇号方式拿下硅巷G16地块，紧接着东山G39被联发触顶拿下，本月将出让G44地块预计也会引发争抢。

2、上秦淮云台山河以北新增三幅宅地。

江宁上秦淮规划调整，科研用地变宅地，公建用地变教育用地。

拟修改地块内现状为临时工棚和空地。原来大部分是科研用地，而现在变更为住宅用地，意味着上秦淮1.0住宅面积将进一步开发。

拟修改地块位于江宁区未来科技城片区西南侧，机场高速以东、苏源大道以西、白塘路以南、云台山河以北。用地面积约46.51公顷，紧邻银城旭辉云台天境、恒大悦澜湾。

修改方案：

将家园中路东侧原 03-03 地块部分 科研设计用地 (B29a)、03-07 地块 科研设计用地 (B29a)、03-11 地块 二类居住用地 (R2)和03-12 地块 体育用地 (A4)调整为二类居住用地(R2)、基层社区中心用地(Rc)和街旁绿地(G1c), 其中：二类居住用地面积 16.72 公顷（容积率≤2.2，建筑高度≤60m）、基层社区中心用地面积 0.31 公顷、街旁绿地面积 0.50 公顷。 将原 03-09 地块 公建预留用地 (Ak)调整为 2.84 公顷的居住社区中心用地(Aa)、3.75 公顷的 小学用地 (A33a)、0.61 公顷的 幼托用地 (Rax)和 0.48 公顷的街旁绿地(G1c)。 优化道路交通，在居住用地之间新增一条18米宽的城市支路，将云台山河路 由18米拓宽至26米 ，并优化沿线用地边界。

3、江宁三山板块新增2幅宅地。

6月，南京规划局与自然资源局发布规划——《南京东山副城机场高速公路以西地区控制性详细规划》NJNBd031-09、NJNBd030-01、05规划管理单元图则修改（公众意见征询）。

其中一幅地块江宁将军山南麓别墅区，容积率≤1.1，建筑高度≤15m，总用地面积8.23公顷，预计未来将打造低密住宅。

项目区位：拟修改地块位于江宁机场高速公路以西片区，宁丹大道以东、将军大道以西、将军山以南、牛首山河以北区域内，用地面积共 11.5 公顷。

现状情况：拟修改 NJNBd031-09-05、06，NJNBd030-05-04、14 地块内现状为空地；NJNBd030-01-14 地块内现状为临时工棚。

修改方案：

将NINBd031-09-05 科研设计用地(B29a)调整为二类居住用地 (R2)、用地面积 2.99 公顷，容积率≤1.1，建筑高度≤15m；将NINBd031-09-06 消防用地(U31) 调整为基层社区中心用地(Rc)用地面积 0.5 公顷。 ●将原 NINBd031-09-06 地块 消防用地 (U31)调整至 NINBd030-01-14 地块 市政预留用地 (Uk)内，用地面积 0.5 公顷 ●消防用地北侧新增一条 12 米宽的城市支路，并优化两侧用地边界。 ●将NINBd030-05-04、14 科研设计用地 (B29a)合并调整为 二类居住用地 (R2)，用地面积 5.24 公顷，容积率≤2.2，建筑高度≤60m。

控规调整，一方面是对现有资源有效整合，激发更多经济活力和创新潜能；另一方面做到有侧重点补给，提升土地利用效率，推动整体建设。

就南京 土地 控 制指标来看，减少了商办用地空间，增加了学校用地、低容积地块和公园绿地集中设置，以后住房选 择将 更 加 多样化 。

影响：

1、对头部板块、成熟核心区，可提升主城土地价值吸引力，改善商品房供给不平衡的情况； 随着板块能级提升，未来会有更多的人才流、资金流涌入，需要有更高品质的住宅产品，来满足人居进阶需求；

2、新城区域，低密度宅地供应在增加，是对冲楼市两极分化，保障刚性和首改家庭居住需求的大力响应。

总体来看，不是啥坏事，城市更新框架下，规划调整将会是常态。

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