文｜郭鹏 编辑｜刘狄

“去年一个写字楼项目，一个月带看可能在5组左右。今年春节后，带看明显增多，上升到15-20组。但是，成交寥寥。”第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司华北区研究部负责人李想表示。

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今年第一季度，住宅市场的小阳春备受关注。与此同时，北京的写字楼也呈现缓慢复苏走势。

写字楼看房量与咨询量明显增多，但受搬迁写字楼周期的影响，一季度的成交数据尚没有出现明显的增长。这段时间的带看量，或将在二、三季度转化为成交。

同时，写字楼业主也在转变心态，以服务商的心态再次提高硬件水平，以吸引更多的租户。

从去年低谷中复苏

北京写字楼市场由于新增供应较少，此前多年长期处于供小于求的状态。但在最近几年，随着丽泽商务区、通州副中心商务区的出现，写字楼供应量逐渐增多。

在过去3年，北京写字楼市场呈现降低、升高、再降低的波谷波峰式发展。具体来看，2020年受疫情影响，写字楼市场需求受到一定压制，随即在2021年迎来集中爆发。2022年，写字楼市场活跃度再次因为疫情受到压制。

CBRE华北区顾问及交易服务|办公楼|业主租赁部的主要工作是帮助业主出租写字楼。部门负责人王一茜表示，写字楼租赁是一项公司和业主在线下实际考察、交流为主的工作。2022年，由于写字楼不开放，买卖双方的见面机会很少，所以影响了市场的活跃度。

此外，由于疫情对装修进度的影响，也是造成去年写字楼市场遇冷的一个因素。

去年，业主为了增加交易，也采取了线上看房的方式来作为应对。王一茜表示，这是把当初线下代理会的形式，转为线上模式，但是效果还是比较有限。业主这样做的缘由，还是在于写字楼出租行业市场是需要不断成交的，以此保证写字楼在用户心中的热度。

今年第一季度，写字楼市场重新活跃了起来。

据世邦魏理仕发布的《2023年北京房地产市场回顾第一季度》显示，在疫情政策优化后，租户问询量以及带看量均呈现显著回升态势。

仲量联行的相关报告同样表示，北京办公楼市场呈现需求回升态势，春节后迎来问询量小高峰。第一太平戴维斯的报告也表示，写字楼市场的带看量迅速反弹。

据王一茜的一线工作感受，今年一季度的看房量应该已经恢复到了2021年的水平。

“由于今年的春节比较早，很明显的感觉到2月份，大家都投入到了工作当中。”王一茜说。

看房现场热 出租数据冷

很多大公司的租赁负责人在看房时表示：“老板让我来考察下写字楼的情况，我回去做汇报，可能会有进一步的需求，也可能没有。”

从各家报告数据上看，写字楼市场的租赁数据依然没有出现好转。

世邦魏理仕报告显示，一季度北京写字楼净吸纳量为-5.9万平方米。净吸纳量是写字楼的租出和退租的面积之和，负值代表退租量高于租出的面积。

“整体需求和市场信心仍在缓慢恢复，从而导致一季度全市新租总面积环比下降21%。新租交易中，近七成交易数量来自搬迁，且搬迁路线以同区或临近区域的迁移为主；而租户扩租需求仍较为谨慎，交易数量环比下降6%。”世邦魏理仕表示。

仲量联行数据显示，第一季度北京甲级写字楼净吸纳量为18564平方米，净吸纳量由负转正，主要由于近期租赁需求复苏，成功回填了季度内的退租面积。

仲量联行北京商业地产部高级董事张斯亮表示，一季度租户主要以50-100人规模的公司为主，占成交量比例达63%。超过200人的公司成交较少，只占成交量不到20%的比例。

第一太平戴维斯也表示，吸纳量为-3220平方米，全市甲级写字楼市场仍处于深度调整中，吸纳量再现负值，但较去年四季度有所收窄。

数据尚未好转与带看的火热出现相反的方向，缘于写字楼市场特性所致。一般来说，当一家公司开始搬迁到完成的时间，将是3-6个月的时间。

王一茜表示，今年一季度的成交应该是去年寻找搬迁的企业，但由于去年第四季度带看量少，所以一季度的数据仍然没有好转。

客户需求提升

“现在的活跃度比较高，并且对于写字楼的要求也有所提高。”王一茜说。

今年，新写字楼客户对绿色健康方面提出了更高的要求，对于精装修的个性化需求也更加突出。

王一茜表示，过去客户都是自己装修，以保证个性化需求。而现在都是要求业主提供个性化装修，自己拎包入住。

她透露，之前一些装修比较好的办公室可以直接二次出租，但是今年，有更多的客户对业主提出，要按照他们的需求进行装修调整。

在这背后，有北京写字楼的空置率处于高峰的因素影响。

世邦魏理仕与第一太平戴维斯均表示，北京写字楼整体空置率处于环比增长的发展态势。

并且，租金还是出现微降，世邦魏理仕数据显示，整体租金环比下降0.5%至304.7元/月/平方米，仲量联行表示租金环比下降0.9%至321元/月/平方米，第一太平戴维斯表示租金环比下降1.3%至321.7元/月/平方米。

写字楼业主卷起来

面对此种情况，北京写字楼的业主开始卷了起来。

王一茜介绍，写字楼业主作为专业的开发商，对于租金和去化目标有一个动态平衡的指标，一般不会对租金做出无底线的退让。由于租金的大幅度降低将会影响整个写字楼的估值，一般来说，写字楼业主会选择在产品端提供更多的服务。

北京的某位外资业主在改造写字楼时，新推出了共享空间模式，为客户提供工位、会议室等共享区域，帮助客户做到降低成本。该业主新增了共享大型会议室，以供客户使用，这项改造也帮助其留下了原有写字楼中的一个大客户。

许多业主也主动将自身定位为服务商，学习写字楼升级改造经验。他们也在向专业机构学习如何对写字楼空调、电梯等机电系统进行升级，并学习如何设置共享空间等新理念。

“其实这也是北京的写字楼处于升级周期的一种表现。一般来说，写字楼更新以10-15年为一个周期，现在距离CBD区域2008年的集中供应正好过去15年，写字楼正处于升级更新的窗口。”王一茜说。

此外，丽泽商务区、通州商务区等新兴办公区域的入市，也促进其他区域的业主，更新写字楼，以面对竞争。

对于写字楼市场的未来走势，张斯亮表示：“租赁市场复苏趋势将延续，全市空置面积预计将在接下来两个季度逐渐回填，届时租金将开启小幅提升步伐。”